Huy động vốn trong đầu tư xây dựng nhà ở

Ngày 23 tháng 6 năm 2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (Nghị định số 71") quy định chi tiết thi và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Nghị định 71 có hiệu lực thi hành từ ngày 8 tháng 8 năm 2010 và thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP.

Nghị định 71 quy định chi tiết về hoạt động huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở mà chưa được ghi nhận trong quy định trước đây. Theo đó, chủ đầu tư có thể huy động vốn thông qua các hình thức sau: (i) ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu; bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu không có quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở; (ii) ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức cá nhân; (iii) ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản; (iv) huy động vốn mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án cấp I còn có thể huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II.

Trong các trường hợp (ii) và (iii) nói trên, bên tham gia góp vốn hoặc các bên tham gia hợp đồng hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở thỏa thuận. Trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt nam và phân chia tối đa 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án. Việc phân chia 20% số lượng nhà ở này không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng về số lượng, địa chỉ và loại nhà ở được phân chia kèm theo danh sách các đối tượng được phân nhà để Sở Xây dựng xác nhận.

Nghị định này cũng quy định các điều kiện cho từng phương thức huy động vốn nhằm đảm bảo an toàn cho các nhà đầu tư. Ví dụ, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ các tổ chức, cá nhân như đề cập ở trên sau dự án phát triển nhà ở đã được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo với Sở Xây dựng về việc huy động vốn.